Wil je onroerend goed aankopen vanuit jouw privévermogen? Dan krijg je vanaf de aankoop te maken met het in Duitsland geldende belastingsysteem. De belangrijkste fiscale aspecten en belastingen waarmee je in Duitsland te maken kunt krijgen zijn de volgende:

Verhuurinkomsten en vervreemdingswinst uit Duits onroerend goed (Einkommensteuer)

Ga je in Duitsland jouw onroerende zaak verhuren? Dan ben je volgens het belastingverdrag Nederland - Duitsland verplicht om in Duitsland over jouw netto verhuurinkomsten belasting te betalen. Hiervoor dien je dan jaarlijks aangifte inkomstenbelasting te doen in Duitsland. 

Aan welke belasting moet je dan denken?

• Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer). Deze bedraagt in 2022 tussen 3,5% en 6,5% van de koopprijs.
• De netto-verhuurinkomsten*. Hierbij geldt een tarief tussen de 14% en 42% inkomstenbelasting. Daarnaast is hierover nog een klein bedrag solidariteitstoeslag aan verschuldigd.
• Vervreemdingswinsten op onroerend goed. Binnen 10 jaar na aankoop wordt de woning in Duitsland progressief belast. Dit kennen wij in Nederland niet. 
• Aftrek kosten. Er geldt een correctie op belasting als je de woning ook gedeeltelijk privé gebruikt.

*Netto-verhuurinkomsten, is de huur min de rentekosten als de woning gefinancierd wordt, min afschrijvingen en onderhoudskosten.

Gemeentelijke belasting (Gewerbesteuer) 

Over de inkomsten van onderstaande situaties ben je afgerond 15% Gewerbesteuer (gemeentelijke belasting) verschuldigd. Deze gemeentelijke belasting is onder voorwaarden (gedeeltelijk) verrekenbaar met de verschuldigde Duitse inkomstenbelasting. 

Dit gaat spelen wanneer;

• je als (vastgoed)ondernemer wordt aangemerkt;
• als je binnen een periode van 5 jaar (na aanschaf van het eerste Duitse onroerend goed) 3 of meer in Duitsland gelegen onroerende zaken verkoopt;
• er sprake is van verhuur door een verhuurorganisatie, die vergelijkbaar is met een hotel-, pension en vakantiebestedingsbedrijf. 

Btw (Mehrwertsteuer) 

Ga je de woning voor korte periodes verhuren (korter dan een half jaar) dan moet je in Duitsland 7% btw afdragen. 

Verhuur je langer dan een half jaar, dan kan er ook sprake zijn van Duitse btw. Bijvoorbeeld als het onroerende goed met belaste btw wordt verhuurd. Dit is afhankelijk van feiten en kan in bepaalde situaties voordeel hebben. 

Blijft jouw omzet onder de €22.000? Of verhuur je een onroerende zaak aan een ondernemer? Dan kun je in bepaalde situaties voor de btw gebruikmaken van de kleine ondernemersregeling (KOR). Je heft en betaalt dan geen btw. 

Verwerking in Nederlandse aangifte 

Ben je in Nederland woonachtig, dan moet je in jouw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting jouw wereldinkomen/vermogen aangeven. Dit geldt ook voor de waarde van jouw Duitse pand. De lening die je bent aangegaan voor de aankoop van het pand, kun je hiervan aftrekken. Het pand geeft je in jouw Nederlandse inkomstenbelasting aan in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen).  

Om te voorkomen dat twee landen over hetzelfde inkomen belasting heffen, hebben Nederland en Duitsland onderling een belastingverdrag afgesloten waarin is geregeld dat Duitsland over de inkomsten uit het vastgoed het heffingsrecht heeft. Hiermee wordt voorkomen dat je dubbele belasting betaalt. 

Het is ook mogelijk om in Duitsland onroerend goed aan te kopen via een Nederlandse bv. Dit kan fiscaal gezien interessant zijn, omdat er dan geen sprake is van Gewerbesteuer.  Je hoeft dan geen Duitse gemeentelijke belasting te betalen. 

Voor de Nederlandse vennootschapsbelasting geldt vervolgens dat je het resultaat over het Duitse onroerend goed wel moet aan geven. Dit is van belang omdat je dan een vrijstelling met progressievoorbehoud krijgt, zodat dubbele belastingheffing wordt voorkomen. 

Beleggen? 

Ben je geïnteresseerd in beleggen in Duits vastgoed? En ben je benieuwd wat voor jou de beste investering is? Ik kijk graag naar jouw mogelijkheden en fiscale gevolgen. Heb je nog vragen? Neem gerust contact met mij op of reageer onder deze blog.