Beleggen in Duits vastgoed: 3 opties

Wilt u onroerend goed aankopen vanuit uw privé vermogen? Dan krijgt u vanaf de aankoop te maken met het in Duitsland geldende belastingsysteem. De belangrijkste fiscale aspecten en belastingen waarmee u in Duitsland te maken kunt krijgen zijn de volgende:

Verhuurinkomsten en vervreemdingswinst uit Duits onroerend goed (Einkommensteuer)

Gaat u in Duitsland uw onroerende zaak verhuren? Dan bent u volgens het belastingverdrag Nederland - Duitsland verplicht om in Duitsland over uw netto verhuurinkomsten belasting te betalen. Hiervoor dient u dan jaarlijks aangifte inkomstenbelasting te doen in Duitsland. 

Aan welke belasting moet u dan denken?

• Duitse overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer). Deze bedraagt in 2021 tussen 3,5% en 6,5% van de koopprijs.
• De netto-verhuurinkomsten*. Hierbij geldt een tarief tussen de 14% en 42% inkomstenbelasting. Daarnaast is hierover nog een klein bedrag solidariteitstoeslag aan verschuldigd.
• Vervreemdingswinsten op onroerend goed. Binnen 10 jaar na aankoop wordt de woning in Duitsland progressief belast. Dit kennen wij in Nederland niet. 
• Aftrek kosten. Er geldt een correctie op belasting als u de woning ook gedeeltelijk privé gebruikt.

*Netto-verhuurinkomsten, is de huur min de rentekosten als de woning gefinancierd wordt, min afschrijvingen en onderhoudskosten.

Gemeentelijke belasting (Gewerbesteuer) 

Over de inkomsten van onderstaande situaties bent u afgerond 15% Gewerbesteuer (gemeentelijke belasting) verschuldigd. Deze gemeentelijke belasting is onder voorwaarden (gedeeltelijk) verrekenbaar met de verschuldigde Duitse inkomstenbelasting. 

Dit gaat spelen wanneer;

• u als (vastgoed)ondernemer wordt aangemerkt;
• als u binnen een periode van 5 jaar (na aanschaf van het eerste Duitse onroerend goed) 3 of meer in Duitsland gelegen onroerende zaken verkoopt;
• er sprake is van verhuur door een verhuurorganisatie, die vergelijkbaar is met een hotel-, pension en vakantiebestedingsbedrijf. 

Btw (Mehrwertsteuer) 

Gaat u de woning voor korte periodes verhuren (korter dan een half jaar) dan moet u in Duitsland 7% btw af dragen. 

Verhuurt u langer dan een half jaar, dan kan er ook sprake zijn van Duitse btw. Bijvoorbeeld als het onroerende goed met belaste btw wordt verhuurd. Dit is afhankelijk van feiten en kan in bepaalde situaties voordeel hebben. 

Blijft uw omzet onder de €20.000? Of verhuurt u een onroerende zaak aan een ondernemer? Dan kunt u in bepaalde situaties voor de btw gebruikmaken van de kleine ondernemersregeling (KOR). U heft en betaalt dan geen btw. 

Verwerking in Nederlandse aangifte 

Bent u in Nederland woonachtig, dan moet u in uw Nederlandse aangifte inkomstenbelasting uw wereldinkomen/vermogen aangeven. Dit geldt ook voor de waarde van uw Duitse pand. De lening die u bent aangegaan voor de aankoop van het pand, kunt u hiervan aftrekken. Het pand geeft u in uw Nederlandse inkomstenbelasting aan in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen).  

Om te voorkomen dat twee landen over hetzelfde inkomen belasting heffen, hebben Nederland en Duitsland onderling een belastingverdrag afgesloten waarin is geregeld dat Duitsland over de inkomsten uit het vastgoed het heffingsrecht heeft. Hiermee wordt voorkomen dat u dubbele belasting betaalt. 

Een andere optie is om het onroerend goed aan te kopen via een rechtspersoon, bijvoorbeeld een GmbH. Het voordeel hiervan kan zijn dat u hierdoor makkelijker een financiering bij een Duitse bank krijgt of dat u hiervoor kiest om juist uw aansprakelijkheid te verminderen. Daarnaast kan dit vanuit fiscaal oogpunt zinvol zijn bij grotere investeringen en de daarmee te verwachten hogere verhuurinkomsten.  

Vennootschapsbelasting (Körperschaftsteuer) 

In het geval van de hogere verhuurinkomsten, betaalt u solidariteitsheffing, Duitse vennootschapsbelasting en meestal ook Gewerbesteuer. Het totale verschuldigde tarief bedraagt afgerond 30%.   

Wel geldt dat wanneer u vervolgens besluit (een deel van) de netto winst van de GmbH als dividenduitkering aan u zelf uit te keren, hierover een aanvullend bedrag aan dividend- en inkomstenbelasting verschuldigd is. Vergelijkbaar met het aankopen via een Nederlandse bv.

Het is ook mogelijk om in Duitsland onroerend goed aan te kopen via een Nederlandse bv. Dit kan fiscaal gezien interessant zijn, omdat er dan geen sprake is van Gewerbesteuer.  U hoeft dan geen Duitse gemeentelijke belasting te betalen. 

Voor de Nederlandse vennootschapsbelasting geldt vervolgens dat u het resultaat met betrekking tot het Duitse onroerend goed wel moet aan geven. Dit is van belang omdat u dan een vrijstelling met progressievoorbehoud krijgt, zodat dubbele belastingheffing wordt voorkomen. 

Beleggen? 

Bent u geïnteresseerd in beleggen in Duits vastgoed? En bent u benieuwd wat voor u de beste investering is? Onze Duitsland specialisten kijken graag naar uw mogelijkheden en de fiscale gevolgen.