Ferien­haus in den Nieder­landen: Steuern für deutsche Eigen­tümer

Das niederländische Steuersystem funktioniert anders als das deutsche. Ihr Ferienhaus in den Niederlanden wird in der sogenannten Box 3 der niederländischen Einkommensteuer erfasst. Anders als in Deutschland werden nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert, sondern eine fiktive Rendite auf das Vermögen.

Das bedeutet:

• Steuerpflicht auch ohne Vermietung
• Besteuerung auf Basis des Immobilien-Schätzwerts (WOZ-Wert, Waardering Onroerende Zaken-waarde)
• Schulden sind begrenzt abzugsfähig
• Steuersatz aktuell 36 %

Gleichzeitig gibt es Vorteile: Kapitalgewinne beim Verkauf sind derzeit noch steuerfrei. Und für deutsche Eigentümer ohne Wohnsitz in den Niederlanden fallen bei Erbschaft oder Schenkung keine niederländischen Steuern an. Diese Unterschiede zu verstehen und zu nutzen, erfordert Expertise in beiden Ländern.

Beim Erwerb unterscheidet das niederländische Recht zwischen bestehenden und neuen Immobilien. Für bestehende Ferienhäuser:

• Grunderwerbsteuer; 2026 liegt diese bei  8 % des Kaufpreises.

Beim Kauf einer Neuimmobilie (die weniger als zwei Jahre alt ist):

• keine Grunderwerbsteuer,
• stattdessen werden 21 % Mehrwertsteuer

Der Vorteil bei Neubauten: Wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie diese Mehrwertsteuer als Vorsteuer zurückfordern. Bei Eigennutzung wird ein Pro-rata-Ansatz angewendet.

Jährliche kommunale Abgaben

Neben der Einkommensteuer fallen lokale Abgaben an. Die wichtigste ist die Grundsteuer (OZB), die jede Gemeinde auf Basis des behördlich festgestellten Immobilienwerts erhebt.

Weitere Abgaben:

• Gebühren für Müllabfuhr,
•  Abwasser und
• Wasserverband.
• Bei Vermietung an Touristen: Tourismusabgabe (Kurtaxe)
• Bei privater Nutzung: Zweitwohnsitzsteuer – dazu später mehr

Zwar zahlen die Gäste diese Tourismusabgabe, Sie als Eigentümer müssen diese einziehen und abführen.

Vermietung und Mehrwertsteuer Niederlande

Unternehmerische Tätigkeiten in den Niederlanden werden mit einer Mehrwertsteuer von 21 % (seit 2026) besteuert: Die Vermietung einer Ferienwohnung fällt unter den Begriff. Als Vermieter können Sie die beim Kauf und bei Investitionen gezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern – bei ausschließlicher Vermietung vollständig, bei gemischter Nutzung anteilig.

Viele Eigentümer vermieten über einen Ferienpark. Dabei erstellt der Parkbetreiber die Rechnungen in Ihrem Namen und behält eine Provision ein. Die Umsatzsteuer müssen Sie dennoch selbst abführen. Diese Konstellation erfordert besondere steuerliche Aufmerksamkeit – sprechen Sie uns gerne an.

Zweitwohnsitzsteuer bei Eigennutzung

Nutzen Sie die Ferienwohnung selbst, erhebt die Gemeinde die sogenannte Forensenbelasting (Zweitwohnsitzsteuer). Diese kommunale Steuer gilt für möblierte Wohnungen, die länger als 90 Tage im Jahr verfügbar sind – auch ohne tatsächliche Nutzung. Die Höhe variiert erheblich (je nach Gemeinde): Für eine Immobilie mit 500.000 Euro Wert beträgt sie auf Ameland etwa 2.043 Euro jährlich.

Was gilt in Deutschland?

Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte den Niederlanden zu. Deutsche Eigentümer zahlen auf niederländische Mieteinnahmen keine zusätzliche deutsche Einkommensteuer.

Für deutsche Eigentümer gilt: niederländische Erbschafts- und Schenkungssteuer fallen nur an, wenn der Erblasser oder Schenker zum Zeitpunkt der Übertragung in den Niederlanden wohnhaft war oder die niederländische Staatsangehörigkeit besitzt und in den letzten 10 Jahren aus den Niederlanden weggezogen ist. Die Übertragung einer niederländischen Ferienimmobilie an Ihre Erben löst daher in der Regel keine niederländische Steuer aus.

Unsere Beratung für Immobilieneigentümer in den Niederlanden

De Jong & Laan gehört zu den zehn führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen der Niederlande. Unser deutschsprachiges Team berät Sie gerne zu allen Fragen rund um Ihre Ferienimmobilie in den Niederlanden.

Wir unterstützen Sie bei der steuerlichen Bewertung vor dem Kauf, bei der Registrierung beim niederländischen Finanzamt und bei der jährlichen Steuererklärung. Wir berechnen, ob für Sie die fiktive oder tatsächliche Rendite günstiger ist, und beraten Sie zur optimalen Gestaltung bei Vermietung, Eigennutzung oder gemischter Nutzung. Auch bei Mehrwertsteuer-Registrierung, Vorsteuererstattung und Fragen zu Erbschaft und Schenkung stehen wir Ihnen zur Seite.