Wijzigingen in de overdrachtsbelasting: dit werd bekend op Prinsjesdag

Het kabinet stelde op Prinsjesdag een aantal wijzigingen in de overdrachtsbelasting voor. U leest ze in dit artikel. 

Goedkeuring laag tarief bij onvoorziene omstandigheden

Sinds 1 januari 2021 kent de overdrachtsbelasting drie tarieven:

  • Voor verkrijgingen van een eigen woning van maximaal € 400.000 door starters tot 35 jaar, geldt een verlaagd tarief van 0%. Voorwaarde is wel dat de woning gaat functioneren als hoofdverblijf en dat de koper de vrijstelling nog niet eerder heeft gehad.
  • Voor de verkrijging van een eigen woning geldt een verlaagd tarief van 2%, mits de woning gaat functioneren als hoofdverblijf.
  • Voor overige verkrijgingen van onroerend goed, zoals niet-eigenwoningen en niet-woningen (zoals bedrijfspanden), geldt een tarief van 8%.

De verlaagde tarieven gelden alleen wanneer de woning gaat functioneren als hoofdverblijf. Het komt in de praktijk geregeld voor dat de woning door onvoorziene omstandigheden niet als hoofdverblijf kan worden gebruikt. De wet biedt de mogelijkheid om rekening te houden met deze omstandigheden die zich ná het tijdstip van de verkrijging voordoen.

Wat zijn onvoorziene omstandigheden?

Het kan ook voorkomen dat onvoorziene omstandigheden zich voordoen na het sluiten van de koopovereenkomst, maar voor de levering (de overdracht bij de notaris). Bijvoorbeeld:

  • bij het verloren gaan van de woning;
  • een echtscheiding;
  • een nieuwe baan en/of verlies van baan, of;
  • overlijden.

Momenteel is niet wettelijk vastgelegd dat, wanneer deze omstandigheden zich voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst en de levering, het verlaagde tarief alsnog van toepassing is.

Voorwaarden

Het kabinet wil ook in deze gevallen rekening houden met de onvoorziene omstandigheden. Hiervoor moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

 De onvoorziene omstandigheid doet zich voor in de periode tussen het tekenen van het koopcontract en het moment van overdracht bij de notaris.
✅ Door deze omstandigheid kan niet langer worden voldaan aan het hoofdverblijfcriterium.

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting aangescherpt

Sinds 1 april 2021 mag de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting alleen toegepast worden wanneer de waarde van de verkregen woning niet boven de € 400.000 uitkomt. Er zou misbruik kunnen worden gemaakt van dit maximumbedrag door de woning gefaseerd te verkopen. Bijvoorbeeld door eerst het woongenot te verkopen, gevolgd door de verkoop van de rest van de eigendom.

Daarom is een antimisbruikbepaling opgesteld, die het totaal van de waarde van de verkregen woning en de rechten waaraan deze is onderworpen bij elkaar optelt. Voorgesteld wordt om een tweetal onduidelijkheden in deze antimisbruikbepaling weg te nemen:

  • Wanneer als gevolg van een opeenvolgende verkrijging binnen één jaar de waarde van de verkregen woning tezamen onder de woningwaarde grens van € 400.000 uitkomt, is aanvullend alleen overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de opvolgende verkrijging.
  • Wanneer de eerste verkrijging voor 1 april 2021 heeft plaatsgevonden en de opeenvolgende verkrijging daarna, dan is de antimisbruikbepaling niet van toepassing.

Tot slot wordt voorgesteld om deze antimisbruikbepaling niet te laten gelden in geval van verkrijgingen krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht.

Vrijstelling bij terugkoop met verkoopregulerend beding

‘Verkopen onder voorwaarden (VoV)’ is een instrument om starters op de koopwoningmarkt te stimuleren. Een VoV-woning wordt door een aanbieder met een korting verkocht aan vooral starters of particuliere kopers met een lager inkomen.

Onderdeel van ‘verkoop onder voorwaarden’ is vaak dat de aanbieder de woning op termijn terugkoopt. Bij terugkoop wordt de waardestijging of -daling gedeeld tussen de aanbieder en de eigenaar-bewoner. De woning wordt dan vervolgens opnieuw (door)verkocht aan een starter of particuliere koper met een lager inkomen. In de praktijk werd dit instrument vooral door woningcorporaties ingezet.

Geen overdrachtsbelasting bij terugkopen

Sinds de wijzigingen in de overdrachtsbelasting in 2021 is dit instrument voor aanbieders financieel onaantrekkelijk. Voor 2021 betaalden aanbieders in de praktijk geen overdrachtsbelasting over terugkopen.

Na 2021 worden terugkopen met 8% overdrachtsbelasting belast. Dit wordt nu aangepast, zodat met ingang van 1 januari 2022 de facto geen overdrachtsbelasting verschuldigd is over terugkopen.

Voorwaarden

Om hiervoor in aanmerking te komen, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

✅ Uit het verkoopregulerend beding bij de eerdere verkrijging blijkt een zelfbewoningsplicht voor de natuurlijk persoon (eerdere verkrijger) voor de betreffende woning.
✅ De waarde in het economisch verkeer van de VoV-woning ten tijde van de eerdere verkrijging is niet hoger dan de woningwaardegrens die geldt bij de startersvrijstelling ten tijde van de terugverkrijging. Met waarde wordt hier de waarde in het economisch verkeer bedoeld zonder rekening te houden met het verkoopregulerend beding.
✅ De woning is bij de eerdere verkrijging door de natuurlijk persoon verkregen met een koperskorting van ten minste 10% en ten hoogste 50% van de waarde van die woning op dat moment. Met koperskorting wordt hier een regeling over een uitgestelde betaling bedoeld, waarbij de schuld pas bij verkoop van de woning hoeft te worden afgelost.
✅ Een natuurlijk persoon is op grond van het verkoopregulerend beding verplicht om de koperskorting geheel of gedeeltelijk terug te betalen, of is verplicht om met de voorafgaande vervreemder in bepaalde mate een tussentijdse waardeontwikkeling te delen. Daarbij kan de tussentijdse waardeontwikkeling zowel positief als negatief zijn.

Heeft u nog vragen? Neem gerust contact met ons op. 

Wij houden u op de onderstaande Prinsjesdagpagina op de hoogte van de fiscale wijzigingen die ons te wachten staan voor 2022: